La END y la Titularidad Inmobiliaria

03-10-12

Félix Bautista

El reconocimiento al derecho de propiedad se vincula al contenido y ámbito de aplicación de numerosos instrumentos internacionales, de los cuales el país es signatario, lo que implica  que forman parte de nuestro derecho público interno.    Así mismo, está igualmente amparado en la disposición del artículo 51 y sus párrafos de la Constitución dominicana.

Lo anterior cobra especial relevancia cuando se aúna a lo establecido en el artículo 7 de la Carta Magna, que define al Estado dominicano como un “Estado social y democrático de derecho”, en cuya estructura y funcionamiento debe primar la seguridad jurídica, como elemento fundamental del desarrollo de la nación.

Como explica Jorge Prats “La fórmula del ‘Estado Social y Democrático de Derecho’ indica que el Estado no sólo está basado en el respeto de los derechos fundamentales y la separación e independencia de los poderes (Estado de derecho) ni en la soberanía popular (Estado democrático) sino que también es un Estado que procura el respeto de la dignidad humana, que sólo puede lograrse allí donde se remueven los obstáculos a la plena igualdad de todos los dominicanos, lo cual implica sobre todo la garantía de los derechos sociales y la referencia social de todos los derechos fundamentales (Estado social)”.

Precisamente el derecho de propiedad es uno de los principales componentes de un Estado social. Es la expresión de los derechos patrimoniales que, junto con la libertad de contratación, constituyen la manifestación más notable de la libertad económica del individuo,  que le permite obtener los bienes y servicios para la satisfacción de sus necesidades.

El Tribunal Constitucional español así lo expresa en su sentencia No. 37/1987, del 26 de marzo de 1987: “En efecto, la referencia a la ´función socialª como elemento estructural de la definición misma del derecho a la propiedad privada o como factor determinante de la delimitación legal de su contenido pone de manifiesto que la Constitución no ha recogido una concepción abstracta de este derecho como mero ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el bien objeto del dominio reservado a su titular sometido únicamente en su ejercicio a las limitaciones generales que las Leyes impongan para salvaguardar los legítimos derechos o intereses de terceros o del interés general.

Por el contrario, la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir.

Por ello, la fijación del ´contenido esencialª de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto, inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes.”

Nuestro sistema registral inmobiliario se organiza e instrumenta a través del Poder Judicial, por medio de la Jurisdicción Inmobiliaria y se fundamenta en un sistema de registro único, basado en la legalidad de una sentencia de adjudicación, con una vigencia imprescriptible y con una transparencia al alcance de todos.  

Como sabemos, el procedimiento del registro inmobiliario que hemos adoptado se articula en tres fases o procesos: la mensura catastral, el saneamiento y el registro y expedición del titulo.

La mensura catastral consiste en medir y sanear todos los terrenos que no estén registrados en la República Dominicana. El deslinde es definido por el Reglamento de Mensuras Catastrales como “el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria”.

Y, finalmente, el título definitivo es el documento que acredita al propietario como  dueño legal de su propiedad, pudiendo, en consecuencia, poseer el inmueble, ocuparlo, disfrutarlo pacíficamente y disponer de su inmueble.

De las tres etapas antes citadas, la relacionada al deslinde y saneamiento, es la que representa mayores dificultades: procesos innecesarios, debilidades jurisdiccionales, costo operativo y dilaciones que eternizan los procesos de titulación definitiva.  Agilizar el proceso de titulación implicaría dotar de los recursos necesarios a los tribunales superiores de tierras existentes, crear otros tribunales y, sobre todo, descentralizar la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, entre otros aspectos.

El presidente de la Suprema Corte de Justicia, Dr. Mariano Germán, ha sido reiterativo en manifestar que los intentos del Poder Judicial de modernizar la Jurisdicción Inmobiliaria, creada por la ley No. 108-05,  se han encontrado con grandes obstáculos que no se han podido salvar.

Cuando nos abocamos, como presidente de la Comisión de Economía, Planificación y Desarrollo del Senado, en el estudio correspondiente a la END-2030,  el tema de la titulación de la propiedad inmobiliaria se asumió como una necesidad nacional y se incorporó dentro de la Ley 1-12,  como compromiso del Estado a ejecutarse dentro de un plazo razonable (5 años).

¿Qué está pasando, por ejemplo, en la provincia San Juan con relación a la titulación inmobiliaria?

Conforme estudios realizados por expertos, el 70% del área productiva de San Juan corresponden a terrenos no titulados, lo que significa que solo 3 de cada 10 propietarios tienen acceso a financiamientos en la banca formal.

En interés de reducir la pobreza en nuestra provincia y contribuir al desarrollo y productividad de los agricultores, hemos implementado a través de la Fundación Nacional para el Desarrollo Integral (FUNDI), un plan piloto de titulación inmobiliaria, en el cual se han beneficiado en una primera experiencia a 20 familias, que desde 1978 habían tramitado la obtención definitiva de su título de propiedad. FUNDI logró en 60 días lo que estas familias habían gestionado durante 34 años.

La titulación de sus tierras les aporta, en primer lugar,  una seguridad jurídica y una continuidad del derecho de propiedad a sus herederos que antes no poseían; ahora,  pueden acceder a fuentes de financiamiento formales que les permitan hacer más productivas sus tierras y poseer mayores niveles de competitividad en la venta de sus productos y el valor de sus terrenos se ha incrementado.

La Ley 1-12 de Estrategia Nacional de Desarrollo 2030, establece en su objetivo 2.5.1.8, la urgencia de adecuar el marco legal y procedimental para agilizar el acceso legal a una propiedad inmobiliaria titulada.   

El presidente constitucional Lic. Danilo Medina, lo incorporó a su programa de gobierno y así lo anunció ante la Asamblea Nacional el pasado 16 de agosto, dando respuesta a uno de los reclamos más urgentes de la sociedad.

Todos podemos aportar para que planes como éste se implementen con agilidad  en todo el territorio nacional. La justicia social es un asunto de todos, no sólo del Estado. Si aunamos esfuerzos y tenemos la justicia social como meta, nuestras luchas tendrán como recompensa un país en donde cada hombre, mujer y niño puedan disfrutar de una vida de calidad con iguales oportunidades de desarrollo. Agilicemos el proceso de titulación como manda la ley de la END. Colaboremos todos con el gobierno en este propósito y lograremos una sociedad más próspera.  A trabajar.